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关于旅游地产的一点杂想

发表时间:2011/7/29 11:06:51 阅读:158次

  随着调控政策不断深入,市场面不断收窄,一些开发商在开发业态上开始转向,有的瞄准商业地产,有的瞄向养老地产,当然,也有的瞄向旅游地产。

  所谓旅游地产,业界早年即有议论和开发,但是,旅游地产究竟是什么概念,到今天还是像气味一样,可以感觉,却无法准确描述。之所以无法描述,就因为旅游地产实际是个固体的文化作品,包容的内涵太多,个性也十分强烈。而开发旅游地产,是一种长线投资,也是一个文化投资。开发旅游地产不像一般住宅那样,只需一个简单的盈利模式,它一定是企业最后的长线投资,文化含量非常高,没有文化的企业肯定做不好。要开发旅游地产,必须要解决文化概念,也即打造21世纪中国城市的第二生活空间,提供新的生活模式——精神消费模式,只有有了这个理念,加以各个层面的完善落地,才可能成功。

  旅游地产必须个性鲜明

  现在的旅游人群,已从单纯的观光,向休闲旅游和度假旅游发展,这两种类型的旅游人群对地方特色和民族风情非常认可,这也是旅游地产开发的主要发展方向之一。

  又由于旅游地产主要是满足人们体验第二生活空间的享受,因此,旅游观光功能必须首要具备,如独特的建筑、优美的景观设计、独特优秀的自然资源等,能成功吸引众多游人前来参观游览、消费,带来商机。

  一般来说,旅游地产须具备休闲度假功能,提供安逸、清静的环境,迎合都市人周末消费,休闲广场供人们品茶、聊天、对弈、打牌,客栈和酒店提供住宿场所;具备商务活动功能:提供会议、谈判活动的场所;满足现代都市人追求古朴、喜欢幽静的居住心理,外观古朴,住宅内部强调实用性,合乎现代人生活习惯;通过对传统建筑和历史文化的挖掘,展现中华民族古老文明的精髓,使其一砖一瓦,一檐一壁,都透出历史的、文化的深沉底蕴。

  由于涉猎旅游地产开发的企业过多,往往又都拥挤在很小的自然资源环境,大同小异,比比雷同的现象多见,同样的东西一多,就失去了新鲜感,自然会被人们冷落。这对于开发企业来说,只能说是开发失败。为杜绝类似现象发生,旅游地产必须像成功的文学作品一样,个性鲜明。

  在这一点上,国内众多城市在城市口号上的用心良苦,值得旅游地产开发企业借鉴。

  “为了您,这座城市等待了1660年”。四川遂宁市当初竖起这块口号牌时,曾经引起赞声一片。甚至有人将其评为“最让人感动的城市口号”,它与过去古板教条、以“争创四个现代化”为代表的城市口号相比较,给人的感觉更人性、更能拉近人心距离、更有魅力、更有清晰发展目标,也更让人向往。旅游地产的开发,就该以这种思路定位,开发有自己个性的产品。

  目前各地所谓的旅游地产千城一面的情况比较突出,没有自己的特点,也就无法向外界展现一个清晰的自己。类似的开发,既影响自己的经营绩效,也有愧于地方的宝贵自然资源。

  旅游地产的产品定位,可以通过项目推广语向社会展示,类似四川成都的城市口号:“一个你来了就不想走的城市”,表达得既温馨,又鲜明传递出成都的休闲特色,让人瞬间产生想前往探究的冲动。

  当然,旅游地产的定位也需要有着相匹配的载体来承接,不能理想与现实相差太远,否则会弄巧成拙。最重要的是要和现实相符,不要听起来美,其实不是那么一回事。那样,消费者会产生“不来遗憾一次,来了遗憾一辈子”的感受,会在市场上口口相传,毁掉项目的声誉。

  改变旅游地产季节空置的设想

  旅游地产季节性空置,在许多旅游城市普遍存在,在海南尤其明显。最近,当地报载,政府准备出台“空置税”法,以杜绝宝贵资源的浪费。

  看过海南的旅游地产产权的统计资料,岛外持有的小产权居多,也即是说,多数旅游地产为岛外有钱人所购买,作为度假投资或货币保值。这些人在户籍地都有不止一套的房产,即便轮流居住,一年在海南也难住上几回,所购房产大部分时间为空置。这其实是一种严重浪费,也很不合理:房产产权归业主,房产所立足的土地属于国家,国家资源为一己所垄断,不能有效使用,明显侵占和浪费国家稀缺资源(业主在户籍所在地同样使用着土地资源)。

  海南省要成为名副其实的国际旅游岛,人才短缺、文化积淀的短板必须解决。而无论人才的引进还是文化的积淀,都离不开户籍政策的创新。所以,利用旅游地产得天独厚的条件,适当扩大户籍人口规模和比例,增强城市社会结构的稳定性等,都是政府工作的当务之急,这也体现出一座城市对外来人口的尊重与重视。

  鉴于如上特殊情况,对于岛外购买海南旅游地产的业主,政府可以制定以下两项政策加以调整:1、购买海南旅游房产,必须把户籍迁入海南,这样,旅游地产的空置率会明显降低,而买得起旅游城地产的,多是有钱的成功人士,有助海南人才汇集,缓解海南人才匮乏之现状;2、户籍不能迁入海南的,所买房产上报政府相关部门统一管理,或代为出租,或改作他用,不使空置,产权保留。

  如此一来,海南这座国际旅游岛,会成为中国著名的高层次“移民城市”,而精英人才所带来的各种先进生活理念和工作习惯,又会改变海南的城市性格和文化,产生意想不到的重大影响,有助于进一步增强海南国际旅游岛的世界竞争力。

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